Prawo w Działaniu > 54/2

Bogusław Lackoroński

 

Czy celowe jest wprowadzanie możliwości przenoszenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie umowy o dożywocie?

Is it advisable to introduce the possibility of transferring the cooperative ownership right to premises on the basis of an annuity agreement?


Prawo w Działaniu 2023, tom 54

https://doi.org/10.32041/pwd.5402

Streszczenie

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Mimo że od 31.07.2007 r. nie można ustanawiać nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali, istnienie tych, które zostały skutecznie ustanowione, nie jest ograniczone żadnym terminem. Uprawnieni mogą nimi swobodnie dysponować. Ze względu na to, że lokale będące przedmiotem spółdzielczych własnościowych praw nie są z formalnoprawnego punktu widzenia nieruchomościami, nie mogą być one przedmiotem umów, które służą do przenoszenia własności nieruchomości. Oznacza to, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może być przeniesione w szczególności na podstawie umowy o dożywocie.

Analiza przeprowadzona w niniejszym opracowaniu wskazuje na to, że nie ma przeszkód uniemożliwiających zmianę prawa ukierunkowaną na stworzenie możliwości rozporządzania spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na podstawie umowy o dożywocie. Zmiana taka usunie niespójność systemową wynikającą z faktu, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem rozporządzenia na podstawie umowy o odwrócony kredyt hipoteczny, a nie może być przedmiotem rozporządzenia na podstawie umowy o dożywocie pełniącej analogiczną funkcję.

Stworzenie możliwości rozporządzania spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na podstawie umowy o dożywocie nie powinno ograniczać się jedynie do wprowadzenia przepisu do Kodeksu cywilnego umożliwiającego odpowiednie stosowanie przepisów o dożywociu do umów, których celem i skutkiem jest przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za zobowiązanie się przez jego nabywcę do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Osiągnięcie wyżej wskazanych celów tej zmiany k.c., a w szczególności należyte zabezpieczenie interesów osób rozporządzających spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali w zamian za zobowiązanie do dożywotniego utrzymania, wymaga również rozważenia zmian niektórych innych ustaw takich jak ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Proponowane w niniejszym opracowaniu zmiany stanu prawnego mogą poprawić zdolność osób starszych do uzyskiwania opieki na podstawie umów cywilnoprawnych.

 

Abstract

The cooperative ownership right to premises is a limited right in rem. Although since 31 July 2007 it is not possible to establish new cooperative ownership rights to premises, the existence of those that have been effectively established is not limited by any time limit. Authorized persons can dispose of them freely. Due to the fact that the premises being the subject of cooperative ownership rights are not real estate from the formal and legal point of view, they cannot be the subject of agreements that are used to transfer the ownership of real estate. This means that the cooperative ownership right to the premises cannot be transferred, in particular, on the basis of an annuity agreement.

The analysis carried out in this study indicates that there are no obstacles preventing a change in the law aimed at creating the possibility of disposing of cooperative ownership rights to premises on the basis of an annuity contract. Such a change will remove the systemic inconsistency resulting from the fact that the cooperative ownership right to premises may be subject to transfer on the basis of a reverse mortgage loan agreement, and cannot be subject to transfer on the basis of an annuity agreement with a similar function.

Creating the possibility of disposing of cooperative ownership rights to premises on the basis of an annuity agreement should not be limited only to the introduction of a provision to the Civil Code enabling the appropriate application of the provisions on annuity to agreements the purpose and effect of which is the transfer of the cooperative ownership right to premises in exchange for a commitment by its buyer to provide the seller with life support. Achieving the above-mentioned objectives of this amendment to the Civil Code, and in particular the proper protection of the interests of persons disposing of cooperative ownership rights to premises in exchange for a lifetime maintenance obligation, also requires consideration of amendments to some other acts, such as the Act on Housing Cooperatives and the Act on Land and Mortgage Registers and Mortgage. The changes in the legal status proposed in this study may improve the ability of older people to obtain care under civil law contracts.

 




Bibliografia (References)

  1. Adamczyk I., Różańska B., Sobczyk M., Analizy statystyczne GUS. Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2020 r., Warszawa 2021.
  2. Biały A., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 5, Zobowiązania. Część szczególna (art. 765–92116), red. M. Habdas, M. Fras, Warszawa 2019.
  3. Bielska-Sobkowicz T., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 5, Zobowiązania. Część szczegółowa, red. J. Gudowski, Warszawa 2017.
  4. Bieranowski A., Służebność mieszkania, Warszawa 2011.
  5. Ciepła H., [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Kraków 2007.
  6. Czech T., Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014.
  7. Dmowski S., [w:] Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. 2, G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Warszawa 2011.
  8. Gniewek E., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Warszawa 2021.
  9. Gniewek E., Księgi wieczyste. Art. 1–582 KWU. Art. 6261–62613 KPC. Komentarz, Warszawa 2018.
  10. Gniewek E., Ujawnienie w księdze wieczystej prawa dożywocia, [w:] Wybrane zagadnienia polskiego prawa prywatnego. Księga pamiątkowa ku czci Doktora Józefa Kremisa i Doktora Jerzego Strzebinczyka, red. J. Jezioro, K. Zagrobelny, Wrocław 2019.
  11. Jelonek-Jarco B., [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym. Komentarz, red. J. Pisuliński, Warszawa 2014.
  12. Jezioro J., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Warszawa 2021.
  13. Kaliński M., [w:] Zobowiązania. Część szczegółowa, A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian, Warszawa 2021.
  14. Kępiński M., Kępiński J., [w:] Kodeks cywilny, t. 1, Komentarz. Art. 1–352, red. M. Gutowski, Warszawa 2021.
  15. Korzonek J., [w:] Kodeks zobowiązań. Komentarz, J. Korzonek, I. Rosenblüth, Kraków 1934.
  16. Kostecki S., [w:] Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Komentarz, red. K. Osajda, P. Mikłaszewicz, Warszawa 2022.
  17. Królikowska K., [w:] Komentarze Prawa Prywatnego, t. 6A, Prawo spółdzielcze i mieszkaniowe. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2018.
  18. Kućka M., [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym. Komentarz, red. J. Pisuliński, Warszawa 2014.
  19. Kuropatwiński J., Podstawa wpisu do księgi wieczystej, Warszawa 2021.
  20. Lackoroński B., [w:] Komentarze Prawa Prywatnego, t. 3B, Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część szczegółowa. Ustawa o terminach zapłaty, red. K. Osajda, Warszawa 2017.
  21. Lackoroński B., Przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie umowy o dożywocie de lege ferenda, Warszawa 2022, https://iws.gov.pl/analizy-i-raporty/raporty/.
  22. Lackoroński B., Solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli względem dożywotnika, Rejent 2021, nr 2.
  23. Lackoroński B., Umowa o dożywocie (art. 908–916 k.c.) jako jedna z umów o funkcji alimentacyjnej w praktyce sądowej, Prawo w Działaniu 2016, t. 27.
  24. Madaj S., Umowy o dożywocie pod rządem kodeksu cywilnego, Nowe Prawo 1966, nr 3.
  25. Maziarz A., Umowa dożywocia jako podstawa wpisu do księgi wieczystej, Rejent 2013, nr 2.
  26. Mojak J., [w:] Kodeks cywilny, t. 1, Komentarz. Art. 1–44910, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2020.
  27. Morek R., [w:] Komentarze Prawa Prywatnego, t. 1, Kodeks cywilny. Komentarz. Część ogólna. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny. Prawo o notariacie (art. 79–95 i 96–99), red. K. Osajda, Warszawa 2017.
  28. Mularski K., [w:] Kodeks cywilny, t. 3, Komentarz. Art. 627–1088, red. M. Gutowski, Warszawa 2019.
  29. Niezbecka E., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3, Zobowiązania. Część szczególna, red. A. Kidyba, Warszawa 2014.
  30. Ohanowicz A., Wymowa (wymiar) w projekcie polskiego kodeksu cywilnego, Ruch Prawniczy Ekonomiczny i Socjologiczny 1930, nr 1.
  31. Pawlak W., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, Część ogólna, cz. 1, Art. 1–55(4), red. J. Gudowski, Warszawa 2021.
  32. Pietrzykowski K., [w:] System Prawa Prywatnego, t. 21, Prawo spółdzielcze, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2020.
  33. Policzkiewicz-Zawadzka Z., Umowa o dożywocie, Warszawa 1971.
  34. Radwański Z., [w:] System prawa cywilnego, t. 3, cz. 2, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, red. S. Grzybowski, Wrocław 1976.
  35. Rejman S., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, red. J. Ignatowicz, Warszawa 1972.
  36. Rudnicki S., Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2004.
  37. Skowrońska-Bocian E., Warciński M., [w:] Kodeks cywilny, t. 2, Komentarz. Art. 450–1088. Przepisy wprowadzające, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2021.
  38. Stecki L., [w:] Kodeks cywilny z komentarzem, t. 2, red. J. Winiarz, Warszawa 1989.
  39. Sylwestrzak A., Problematyka dopuszczalności ustanawiania użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, [w:] Prawo spółdzielcze. Zagadnienia materialnoprawne i procesowe, red. A. Herbet, J. Misztal-Konecka, P. Zakrzewski, Lublin 2017.
  40. Tenenbaum-Kulig M., Obowiązki nabywcy wynikające z umowy o dożywocie, [w:] Ius est ars boni et aequi. Księga pamiątkowa dedykowana Profesorowi Józefowi Frąckowiakowi, red. A. Dańko-Roesler, M. Leśniak, M. Skory, B. Sołtys, Wrocław 2018.
  41. Truszkiewicz Z., Jeszcze raz o rozszerzonej skuteczności prawa dożywocia, [w:] Współczesne problemy prawa prywatnego. Księga pamiątkowa ku czci Profesora Edwarda Gniewka, red. J. Gołaczyński, P. Machnikowski, Warszawa 2010.
  42. Warciński M., Służebności gruntowe według kodeksu cywilnego, Warszawa 2013.
  43. Wasilkowski J., Metoda opracowania i założenia kodeksu cywilnego, Państwo i Prawo 1964, nr 5–6.
  44. Woźniak Z., Umowa o dożywocie w prawie polskim, Warszawa 2019.
  45. Zabagło W., Treść dożywocia w kodeksie cywilnym, Nowe Prawo 1966, nr 9.
  46. Zaradkiewicz K., [w:] Kodeks cywilny, t. 1, Komentarz. Art. 1–44910, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2020.
Artykuł PDF

Jak cytować (How to cite this)

B. Lackoroński, Czy celowe jest wprowadzanie możliwości przenoszenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie umowy o dożywocie?, Prawo w Działaniu 2023, t. 54, https://doi.org/10.32041/pwd.5402

Loading