Prawo w Działaniu > 60/5

Jan Konowalczuk, Iwona Foryś, Magdalena Habdas


Wartość albo rynek: zasady kompensacji szkody legalnej, dotyczącej zmniejszenia wartości nieruchomości, w obszarach ograniczonego użytkowania lotnisk cywilnych w świetle stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w postanowieniu II CSKP 678/22

Value or the market: principles of compensating legal damage regarding real estate value diminution in restricted use areas of civil airports in the light of the Supreme Court’s argumentation in the decision of II CSKP 678/22


Prawo w Działaniu 2024, tom 60

https://doi.org/10.32041/pwd.6005

Streszczenie

 

 

W artykule zajęto się kompensacją zmniejszenia wartości nieruchomości, spowodowanego ograniczaniem sposobu korzystania z nieruchomości, które jest wprowadzane poprzez akt prawa miejscowego. Tego rodzaju zmniejszenie wartości jest szkodą wywołaną legalnym działaniem władzy i określa się je mianem szkody legalnej. Skupiono się na nieruchomościach mieszkaniowych położonych w obszarach ograniczonego użytkowania (OOU) lotnisk i podjęto próbę uporządkowania zasad kompensacji tego rodzaju szkody w ujęciu prawno-ekonomicznym. Punktem odniesienia jest argumentacja Sądu Najwyższego z postanowienia z 28.10.2022 r., II CSKP 678/22, które stanowi próbę ukierunkowania rozwiązania sporu o przedmiot i zakres kompensacji. W artykule ocenia się poprawność i rozważa się skutki ewentualnego wprowadzenia zasady prawnej, w ramach której za zdarzenie szkodzące, będące przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej, uznaje się sam fakt utworzenia OOU, a nie, jak stanowi art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska, wprowadzenie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Krytycznie ocenia się propozycję utożsamiania zdarzenia szkodzącego z utworzeniem OOU i z jego wpływem na warunki funkcjonowania lokalnego rynku mieszkaniowego. Ustalono, że SN wskazuje, aby przy ustalaniu istnienia i rozmiaru szkody, zamiast metody dyferencyjnej opartej na jednoznacznej kategorii wartości rynkowej, stosować metodę dyferencyjną opartą na niedookreślonej metodycznie i wieloznacznej ekonomicznie kategorii rynku. W konsekwencji SN uznaje za zasadne kompensowanie szkody wynikającej z pogorszenia warunków funkcjonowania rynku, które ma być powodowane jego „stygmatyzacją”, co SN traktuje jako naruszenie własności.

Ustalono, że dla wykazania zmniejszenia wartości wymagane jest wcześniejsze ustalenie rodzaju i rozmiaru negatywnej zmiany dotyczącej właściwości przedmiotu wyceny i w tym celu ocenia się obiektywne pogorszenie cech rynkowych nieruchomości. Następnie na podstawie różnicy wartości określonej dla stanu faktycznego i hipotetycznego przedmiotu wyceny ustala się stopień pogorszenia wartości, który wyrażany jest kwotą odpowiadającą przewidzianej do kompensacji szkodzie legalnej. Ponadto ocenia się, że wprowadzenie do praktyki rozwiązania proponowanego przez SN powodować będzie brak realizacji celów analizowanej interwencji oraz wzrost kosztów społecznych zakończenia konfliktu sąsiedzkiego.

 

Abstract

 

 

The article deals with compensating market value diminution of real estate, the cause of which is a land use restriction imposed by a local legislative act. This constitutes damage  caused by legal activity of a public body, i.e., legal damage. We focus on determining compensation in housing markets in restricted use areas (RUAs) of civil airports and attempt to clarify the principles of compensation in a legal and economic context. The point of reference is argumentation presented in the Supreme Court's decision of 28 October 2022, II CSKP 678/22, which considers the object and scope of compensation. We analyse the correctness and the effects of introducing a legal principle, where the event causing damage is defined as the mere fact of creating a RUA, while according to Article 129(2) of the Environmental Protection Law it should be the introduction of a restriction on land use.

The proposal to identify the event causing damage and its effects with the introduction of a RUA and its impact on the conditions of the functioning of the market is assessed critically. The Supreme Court indicates that when determining the existence and the size of loss, instead of the differential method based on the unambiguous category of market value, a differential method based on the methodologically imprecise and economically ambiguous category of the market should be applied. Consequently, the Supreme Court considers it justified to compensate for loss resulting from the deterioration of the market caused by its “stigmatization”.

It has been established that in order to show market value diminution of real estate it is necessary to determine the type and the size of a negative change in the characteristics of the real estate in question. Subsequently, the difference between the values for the factual and the hypothetical state of real estate shows value diminution. It illustrates compensable legal damage. Moreover, it is argued that implementing the Supreme Court’s interpretation prevents achieving the goal of public intervention and increases the social costs of conflict resolution.

 




Bibliografia (References)

 

 

  1. Akerlof G.A., The Market for „Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, Quarterly Journal of Economics 1970, t. 84, nr 3, https://doi.org./10.2307/1879431.
  2. Andrzejewski A., Dobrzyński R., Harbuz I., Nowak K., Wartość nieruchomości na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego i obszarach ograniczonego użytkowania lotnisk, Zeszyt Metodyczny [b.m., b.r.].
  3. Andrzejewski J., Kosmowski M., Pawłowska M., Trojanek M., Wartość nieruchomości na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego, Zeszyt Metodyczny nr 1, Warszawa 2013.
  4. Babbie E., Badania społeczne w praktyce, Warszawa 2003.
  5. Bełej M., Cellmer R., Foryś I., Głuszak M., Airports in the urban landscape: externalities, stigmatization and housing market, Land Use Policy 2023, t. 126, https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2023.106540.
  6. Bussani M., Palmer V. [red.], Pure Economic Loss in Europe, Cambridge 2003.
  7. Choduń, Koncepcja wykładni prawa Macieja Zielińskiego, Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny 2016, z. 4.
  8. Czajkowska-Matosiuk, Ograniczenie korzystania z nieruchomości w związku z wymogami ochrony środowiska, Prawo i Środowisko 2015, nr 1.
  9. Dybowski T., Naprawienie szkody, [w:] System Prawa Cywilnego, t. 3, cz. 1, Prawo zobowiązań. Część ogólna, red. W. Czachórski, Wrocław–Warszawa–Kraków–Gdańsk–Łódź 1981.
  10. Foryś I., Habdas M., Konowalczuk J., Fair and effective compensation of loss in restricted use areas surrounding airports in Poland, Ekonomia i Środowisko 2019, nr 3.
  11. Głuszak M., Efekty zewnętrzne jako przyczyna zawodności rynku nieruchomości, Kraków 2019.
  12. Górski M., Ochrona jakości środowiska i prawo emisyjne, [w:] Prawo ochrony środowiska, red. M. Górski, Warszawa 2021.
  13. Habdas M., Kucharska-Stasiak E., Konowalczuk J., Stygmatyzacja nieruchomości w otoczeniu lotnisk a syndrom Yeti przy ustalaniu odszkodowań, Rejent 2022, nr 11(379).
  14. Habdas M., Odszkodowania dla właścicieli nieruchomości zlokalizowanych w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk – wyzwania dotyczące prawidłowego ustalenia zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej i podlegającej kompensacji szkody, 1, Przegląd Sądowy 2020, nr 5.
  15. Hausner J., Społeczna czasoprzestrzeń gospodarowania. W kierunku ekonomii wartości, Warszawa 2019.
  16. Kaliński M., Szkoda na mieniu i jej naprawienie, Warszawa 2011.
  17. Kamińska K., Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych w związku z interwencją państwa w obszarach ograniczonego użytkowania portów lotniczych – glosa do wyroku Sądu Najwyższego z 20.04.2021 r., II CSKP 5/2, Glosa 2022, nr 3.
  18. Kaur K.P., Cardak B.A., McAllister R., The Impact of Airport Noise on House Prices, Q Open 2021, t. 1, nr 2, https://doi.org/10.1093/qopen/qoab012.
  19. Klat-Górska E., Ostapski A., Odszkodowanie z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania. Glosa do wyroku SN z dnia 11 marca 2020 r., I CSK 688/18, Przegląd Sądowy 2021, nr 9.
  20. Konowalczuk J., Cele i oczekiwane efekty tworzenia OOU dla lotniska, [w:] I. Foryś, M. Habdas, J. Konowalczuk, M. Bełej, M. Głuszak, J. Batóg, R. Cellmer, B. Marona, R. Gaca, Analizy rynków mieszkaniowych w sąsiedztwie lotnisk – funkcjonowanie, interwencja, obszar ograniczonego użytkowania, odszkodowania, Warszawa 2024.
  21. Konowalczuk J., Habdas M., Foryś I., Drobiec Ł., Wartość nieruchomości w sąsiedztwie lotnisk – metodyka szacowania wartości szkód i ustalania odszkodowań, Warszawa 2021.
  22. Konowalczuk J., Komunikat nr 1 o wynikach badań naukowych projektu „Sowa 2023” dotyczących zasad recenzowania opinii biegłych sądowych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, Kraków 2023, https://ie.uek.krakow.pl/kenipi/2023/03/08/projekt-sowa-2023/.
  23. Konowalczuk J., Komunikat nr 2 o wynikach badań naukowych projektu „Sowa 2023” dotyczących standaryzacji zasad określania zmniejszenia wartości nieruchomości w OOU lotnisk spełniających wymogi rzetelności naukowej (według tzw. standardu Dauberta), Kraków 2023, https://ie.uek.krakow.pl/kenipi/2023/03/08/projekt-sowa-2023/.
  24. Konowalczuk J., The Problem of Reflecting the Market in the Legal Principles of Real Estate Valuation in Poland: How to Eliminate the „Legal Footprint”?, Real Estate Management and Valuation 2017, t. 25, nr 2.
  25. Kotarbiński T., Elementy teorii poznania, logiki formalnej i metodologii nauk, Warszawa 1986.
  26. Kucharska-Stasiak E., Wycena bez wartości – przyczyny i skutki, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2012, t. 20, nr 2.
  27. Małecki Z., Rzeczoznawca majątkowy. Wybrane uwarunkowania określania wartości nieruchomości, Warszawa 2016.
  28. Mazur S., Współzarządzanie a administracja publiczna, [w:] Współzarządzanie publiczne, red. S. Mazur, Warszawa 2015.
  29. Mikołajewicz M., Problematyka pure economic loss ze szczególnym uwzględnieniem szkody wyrządzonej przez adwokata, Wiadomości Ubezpieczeniowe 2010, nr 2.
  30. Pchałek, Art. 129, [w:] M. Górski i in., Prawo ochrony środowiska. Komentarz, Warszawa 2019.
  31. Pokrzywniak J., Odpowiedzialność zarządzającego lotniskiem za szkody wynikające z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. Glosa do wyroku SN z dnia 6 czerwca 2019 r., II CSK 222/18, Glosa 2021, nr 1.
  32. Radwański Z., Olejniczak A., Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2023.
  33. Radwański Z., Olejniczak A., Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2022.
  34. Radwański Z., Zieliński M., Stosowanie i wykładnie prawa cywilnego, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 1, Prawo cywilne – część ogólna, red. M. Safjan, Warszawa 2012.
  35. Romańska-Ściseł M., Ewolucja instytucji prawnej strefy ochronnej w prawie ochrony środowiska, Studia Iuridica Lublinensia 2004, nr 4.
  36. Shapiro E., Mackmin D., Sams G., Modern Methods of Valuation, London–New York 2019, https://doi.org/10.1201/9781315145419.
  37. Szczerbowski J.J., Heuristics and the Problem of Pure Economics Loss, Principia 2018, t. 65, https://doi.org/10.4467/20843887PI.18.001.9884.
  38. van Boom W.H., Koziol H., Witting C.A. [red.], Pure Economic Loss, t. 9, New York–Wien 2004.
  39. Wałachowska M., Ziemiak M.P., 436, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3, Zobowiązania. Część ogólna (art. 353–534), red. M. Habdas, M. Fras, Warszawa 2018.
  40. Wojtyna A., Nowoczesne państwo kapitalistyczne a gospodarka, Warszawa 1990.
  41. Wolter A., Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2020.
  42. Zacharko L., Strefy specjalne w prawie administracyjnym, Katowice 2012.
  43. Zaradkiewicz K., Kierunki rozwoju orzecznictwa Sądu Najwyższego w sprawach dotyczących nieruchomości w 2020 r., cz. 1, Przegląd, Nieruchomości@ 2021, nr 2.
  44. Zieliński , Bogucki O., Choduń A., Czepita S., Kanarek B., Municzewski A., Zintegrowanie polskich koncepcji wykładni prawa, Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny 2009, z. 4.

 

Artykuł PDF

Jak cytować (How to cite this)

 

 

J. Konowalczuk, I. Foryś, M. Habdas, Wartość albo rynek: zasady kompensacji szkody legalnej, dotyczącej zmniejszenia wartości nieruchomości, w obszarach ograniczonego użytkowania lotnisk cywilnych w świetle stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w postanowieniu II CSKP 678/22, Prawo w Działaniu 2024, t. 60, https://doi.org/10.32041/pwd.6005

 


 


 

 

 

Loading